Costo casa prefabbricata in legno o costo casa in muratura ? Come scegliere l’abitazione giusta !

CASA PREFABBRICATA IN LENGO , CASA TRADIZIONALE , APPARTAMENTO O AFFITTO ?

Come si calcola il prezzo giusto ? Le tasse da pagare ? Dall’agente al rogito, tutte le trappole da evitare.

Se non hai ancora deciso se acquistare una casa nuova , una casa da ristrutturare o rimanere a vita in affitto in un appartamento , questo articolo fa al caso tuo, e ti aiuterà nella scelta !

Qualche mese fa ho letto una giuda allegata al Corriere della Sera che ho trovato molto utile e ben fatta, il libro guida si chiama “tutto su comprare casa” ha 93 pagine che ho sintetizzato in 9 pagine.

Che tu stia cercando di acquistare una casa prefabbricata , una villa in muratura, o un’ appartamento , poco importa !

Questa giuda tocca tutti gli aspetti pratici, tecnici e burocratici che servono per  un corretto acquisto .

Le stesse regole valgono sia per l’acquisto di case prefabbricate, che di ville in muratura, nuove o usate.

Consigliamo vivamente la lettura di questa guida per fare un acquisto sicuro ed evitare errori.

INDICE :

1 ) COMPARE CASA OGGI NE VALE LA PENA ?

2)  FARE BENE I CONTI …

3 ) MEGLIO DIVENTARE PROPRIETARI O RESTARE  INQUILINI ?

4 ) VIVERE IN CITTA O SCEGLIERE LA PROVINCIA ?

5 ) MEGLIO UNA CASA NUOVA O USATA ?

6 ) COME SI CALCOLA SE IL PREZZO è QUELLO GIUSTO ?

7 ) MEGLIO DA SOLI O CON AGENZIA ?

8 ) TUTTI I CONTROLLI DA FARE PRIMA DI IMPEGNARSI.

9 ) COMPRARE IN CANTIERE ED ACQUISTARE UNA CASA NUOVA.

10 ) TUTTI I PASSI PER ARRIVARE AL ROGITO.

11 ) IL ROGITO : A COSA SERVE E QUANTO COSTA .

12 ) QUANTE TASSE SI PAGANO ?


COMPARE CASA OGGI NE VALE LA PENA ?

L’offerta è più ampia, i prezzi sono più bassi, i tassi dei mutui sono rimasti ai minimi degli ultimi 10 anni.

Il potere di acquisto delle famiglie nel 2010 è maggiore che negli ultimi 6 anni , cioè una famiglia media riesce ad acquistare più metri rispetto gli anni passati ( 63mq nel 2010 – 40mq nel 2006 ).

I dati fanno riferimento ad una coppia media che fattura 30.000€ totali all’anno .

Compare casa oggi, vale la pena per 3 fattori principali:

1)      i prezzi  sono scesi.

2)      I mutui sono al minimo .

3)      Gli stipendi sono aumentati.

Le compravendite stanno ripartendo, il peggio sembra essere alle spalle , + 3,5 % nel 2010 di case vendute rispetto al 2009.

Vendute nel 2010 630’000 case rispetto le 609’145 del 2009 ( 845’051 case nel 2006 – 809’177 nel 2007 ).

FARE BENE I CONTI …

Primo passo .. quanto posso spendere ?

Le persone tendono a sottostimare i costi totali e a sovrastimare le proprie possibilità economiche.

Per un acquisto tranquillo :

Meglio avere il 40% ( anche il 30-35 % può andare ) dell’importo totale dell’immobile e finanziare il rimanente 60% . La rata non deve superare un terzo delle entrate totali mensili , la rata deve avere un tasso fisso , per il tasso variabile non deve superare il 25% o il 40%, utilizzare il tasso variabile solo se si prevedono grandi entrate future…

esempio:

La casa costa 200’000 € totali , meglio avere 220’000€ , considerando 20’000€ di spese varie. 80’000€ in contanti (40%) e 140’000€ da finanziare con il mutuo (60%).

Le spese varie sono 5 :

1)      imposte di acquisto .

2)      parcella notarile per acquisto abitazione

3)      costi di istruttoria e perizia per il mutuo

4)      parcella notarile per atto ipoteca

5)      costo agenzia immobiliare (solo nel caso di intermediazione )

Le banche : Non è vero che finanziano il 100 % , finanziano al max 80% del valore dell’immobile se ipotechi l’immobile stesso , oltre serve la garanzia di terzi ( genitori ).

È difficile che arrivino a finanziare 80% se non hai garanzie di un reddito certo e sicuro …

MEGLIO DIVENTARE PROPRIETARI O RESTARE  INQUILINI ?

L’acquisto di una casa per una famiglia è l’investimento più importante della vita …

La casa dei propri sogni deve fare i conti con le proprie possibilità o diventerà la casa dei propri incubi. Acquistare casa significa indebitarsi , non indebitarsi oltremisura .

CASA DI PROPRIETA’: Si acquista la casa per il principio di rivalutazione dell’immobile . La rata spesa per un mutuo è depositata per la tua proprietà . il mutuo richiede sempre una somma di denaro da avere in anticipo , se non hai risparmi o non ti aiutano parenti o non possiedi  già un terreno , difficilmente avrai un finanziamento .  Con un mutuo avrai detrazioni fiscali sugli interessi . L’inflazione ti aiuterà a pagare il muto , facendo scendere il peso della rata nel tempo nel caso del tasso fisso , a tasso variabile dipende dal costo del denaro . Una casa di proprietà può essere venduta e si può estinguere il muto e cambiare casa in qualsiasi momento . Se acquisti  adesso non si paga + l’ ICI e non ci sono penali se estingui anticipatamente il mutuo .

AFFITTO : La spesa del canone di affitto è a perdere ! Ogni anno si ha un adattamento Istat del canone di affitto , ed ogni 8 anni il contratto può salire per richieste della proprietà .

VIVERE IN CITTA O SCEGLIERE LA PROVINCIA ?

Una volta chiarito il proprio budget  (quanto puoi spendere ) non resta che scegliere dove acquistare la abitazione, questi sono i fattori più importanti per la scelta :

La maggior parte delle persone desidera trovare casa vicino dove ha sempre abitato , vicino ai parenti , al luogo di lavoro, in vicinanza di servizi pubblici , come ipermercati e mezzi di trasporto pubblici .

MEGLIO UNA CASA NUOVA O USATA ?

Una casa nuova costa circa il 20% in + di una casa usata che ha bisogno di una ristrutturazione parziale ( sistemazione dei pavimenti , infissi , sanitari , e tinteggiatura ) può occorrere dai 40’000€ agli 80’000€ ed anche molto di più a seconda dei materiali scelti per la ristrutturazione .  Conviene ristrutturare la casa se la zona è di pregio , per le aree meno pregiate conviene decisamente comprare una casa nuova .

Vantaggi di acquistare una casa nuova :

1)      personalizzazione a piacimento della casa, numero delle stanze , dimensione ,pavimenti, infissi …

2)      una casa nuova è garantita per legge almeno 10 anni, ed è sicuramente una casa costruita meglio di una casa costruita 20 anni fa, se compri una casa usata con ogni probabilità fra 10 anni devi  effettuare una manutenzione straordinaria .

3)      si risparmia parecchio sui costi di riscaldamento , poiché le abitazioni nuove hanno materiali che 10-20 anni fa non esistevano , le abitazioni nuove devono avere almeno un posto auto per legge.

4)      se si acquista una casa nuova dal costruttore si paga l’iva sull’ importo , mentre per una casa usata di un privato paghi l’imposta di registro del valore catastale della abitazione.

COME SI CALCOLA SE IL PREZZO è QUELLO GIUSTO ?

Il prezzo della abitazione deve avere un “criterio comparativo “ la quotazione al mq deve rapportarsi  ad abitazioni con analoghe caratteristiche degli ultimi mesi .

Una casa in affitto ha un reddito del 5/6%  del valore totale dell’immobile. Esempio: se costa 9000€ il canone di affitto annuale, il valore della casa dovrebbe essere di  150’000€ (corrisponde ad un reddito del 6% ) .

Per le case nuove il prezzo di listino si calcola :

1)      prezzo del terreno valore comparativo zona attuale .

2)      costi di realizzazione , edificazione oneri di concessione , oneri finanziari .

3)      costi di commercializzazione , costi per la struttura di vendita esterna o interna .

4)      margini di guadagno .

In linea teorica una casa di 100 mq costa il 100 % , una casa di 80mq dovrebbe costare l 80% ! Questo va bene per i trilocali ed quadrilocali. Più la casa è piccola più si alza il prezzo , una di 60mq costa il 10% in più al mq , una meno di 50mq costa il 20% in più. Le case più grandi si deprezzano , le superiori ai 120mq dovrebbero costare il 10% in meno al mq , a meno che non sia in una zona ricercata e di pregio , in tal caso il prezzo al mq aumenta.

Una tabella indicativa dei calcoli percentuali norma 10750 :

Superficie coperta calpestabile 100%  _ balconi e terrazzi scoperti  25% _ balconi e terrazzi coperti  35 % _ verande 60% _  pareti portanti interne e perimetrali  50% (palazzine)  100% per  case singole _ pareti divisorie 100% _ giardini appartamento 15% _ giardini di ville e villette 10 % _ cantine e solai 15/35% _

Un  fattore fondamentale sul prezzo di vendita è la LOCATION. Il territorio dove si colloca è fondamentale per prezzare la zona , il prezzo è valorizzato dai servizi che offre , come stazioni ferroviarie , metropolitana , centri commerciali , aree verdi , sicurezza , asili , scuole obbligo ecc ecc …

Una casa in un edifico vecchio di oltre 20 anni costa il 37% in meno di uno di nuova costruzione . La vicinanza a luoghi rumorosi fa deprezzare molto la casa , al contrario la vicinanza ad un bel parco silenzioso la aumenta se ben frequentato .

In una palazzina il posizionamento influisce sul prezzo,  al piano primo o al quarto piano , con o senza  ascensore ,  altro fattore è la luminosità , quanti lati della casa si affacciano al sole ? Lo standard dell’esposizione  al sole è almeno su 2 lati , su un lato è penalizzata , su 3 lati è valorizzata .

Spesso il prezzo della abitazione viene fatto a corpo e non sui metri commerciali della abitazione, questo perché il venditore tiene conto di tutti i fattori sopra citati.

MEGLIO DA SOLI O CON AGENZIA ?

La casa dei propri desideri deve essere la casa delle proprie possibilità !

L’esigenza primaria di chi compra è spendere il meno possibile  e vuole risparmiare la provvigione del agente immobiliare .

L’agente immobiliare se affiliato in franchising ai gruppi come toscano , tecnocasa , se si comporta scorrettamente ,  il gruppo non ne risponde,  la responsabilità è unicamente dell’agente immobiliare a capo della agenzia e non del marchio al quale è affiliato .

Compito del mediatore è mettere in contatto le 2 parti ,venditore e compratore ,ed avvalersi della provvigione.

L’agente non ha l’obbligo di legge di informarsi se il venditore abbia la casa ipotecata , non ne risponderà davanti alla legge.  Quest’obbligo è morale , quindi se rifiuta di darvi documenti sulla situazione ipotecaria e catastale della casa , meglio lasciare perdere …

Il tariffario di un agente è del 3% ( più il 20% di iva) da pagare sia per il venditore che per  l’acquirente . Per immobili inferiori ai 150’000€ la quota può arrivare al 5% , e per immobili superiori ai 4 milioni di euro scende al 2 o al 2,5 % .

Il pagamento della provvigione di solito è alla firma del compromesso , ma si può anche saldare al rogito , la provvigione è sempre trattabile !!!

Le agenzie tendono a volere un periodo di esclusiva , che non deve essere superiore a i 6 mesi , e non si deve rinnovare in automatico alla fine dei 6 mesi .  Con l’esclusiva il venditore può trovare da solo l’acquirente ma dovrà riconoscere la provvigione all’agenzia . Senza esclusiva il venditore può affidare la vendita a più mediatori , e nel caso la venda lui non darà nessuna mediazione , se la vende un mediatore riceverà la sua provvigione come patuito .

L’esclusiva obbliga l’agente a non richiedere nessun tipo di rimborso spese .

I clienti o venditori che fanno i furbi contattando direttamente l’acquirente o il veditore , cercando di bypassare l’agenzia , devono fare passare un anno dalla scadenza dell’incarico in caso di esclusiva.  L’agenzia fa firmare di norma un foglio all’acquirente che dice che ha preso visione dell’immobile al tal giorno e tal  ora .

Se con un pò di indagini si scopre che non c’è l’esclusiva si può evitare di pagare la provvigione al mediatore.

TUTTI I CONTROLLI DA FARE PRIMA DI IMPEGNARSI.

Fare i controlli dovuti prima del rogito dal notaio , perché se si anticipano i soldi non si avranno più indietro .

Normali controlli da effettuare :

La zona : controllare più volte prima di acquistare ad orari e giorni diversi , anche nel weekend , controllare anche la presenza o meno della banda larga di internet .

L’edificio : controllare lo stato delle facciate e delle parti comuni , se la facciata è rifatta da poco ed è sporca significa molto inquinamento , chiedere del tetto se presenza di eternit, e quando ha avuto gli ultimi lavori di ristrutturazione.

La casa : controllare con più visite ad orari diversi e chiedere sulle abitudini dei vicini, controllare macchie umidità , se la casa è arredata può nascondere dei difetti con tappeti e tendaggi .

Documenti controlli:

A ) piantina aggiornata dell‘ immobile , per controllare i metri calpestabili , e progettare l’arredo interno.

B ) la conformità degli impianti alle leggi , i più importanti sono l’ impianto elettrico ed il riscaldamento .

C ) certificazione energetica dell’edificio , in teoria è obbligatoria in tutta Italia , in pratica lo è solo in alcune regioni , questa serve per capire quanto si spenderà di riscaldamento e condizionamento .

D ) la titolarità dell’immobile , serve copia del documento del rogito o successione con cui il venditore è entrato in possesso dell’ immobile . A vendere deve essere solamente il proprietario.

E ) la situazione ipotecaria , fare visure che attestino che l’immobile è libero da ipoteche e mutui , da verificare prima del rogito , volendo il compratore può accollarsi il rimanente del mutuo in corso del venditore, da scalare dal prezzo di vendita della abitazione.

Condominio:

A ) regolarità dei pagamenti delle bollette e spese condominiali , se non pagati si possono scalare dal prezzo finale , verificare anche i costi di gestione condominiale annuali.

B ) verificare l’esistenza di cause in corso , è meglio mettere nel compromesso una clausola che regoli eventuali cause in corso , sia di vantaggio che di svantaggio a carico del venditore.

C ) decisioni condominiali di manutenzione straordinaria.

D ) copia del regolamento condominiale , verificare se è regolamento contrattuale o assembleare , nel regolamento contrattuale le decisioni devono essere ad una unanimità , nel regolamento assembleare basta la maggioranza .

Se a vendere è una privato , nessun problema , se a vendere è una società , e si acquista ad un prezzo di mercato comparativo nessun problema , se si acquista ad un prezzo sotto mercato, meglio controllare lo stato di salute dell’azienda, perché se dovesse fallire, entro un ’anno dalla vendita i creditori possono rifarsi sull’immobile venduto dimostrando per vie legali la vostra malafede nell’acquisto, sapendo lo stato di bisogno della società che poi è fallita.

COMPRARE IN CANTIERE ED ACQUISTARE UNA CASA NUOVA.

Per costruire una casa nuova ci sono tre soggetti :

1)      il promotore che è il proprietario del terreno .

2)      l’impresa di costruzione.

3)      società di commercializzazione ( non è obbligatoria) che aggiunge una intermediazione aumentando così  il prezzo finale .

Il promotore : è legalmente il costruttore dell’immobile, ed è il proprietario del terreno edificabile , se fallisce questo e la casa non è dichiarata abitabile sono guai seri per l’acquirente .

l’impresa di costruzioni : se dovesse fallire, l’unico problema , sarà il ritardo della consegna dell’ abitazione , nessun rischio e nessun’altra conseguenza per l’acquirente , a meno che l’impresa di costruzione non sia allo stesso tempo il promotore cioè il proprietario del terreno .

società di commercializzazione : se dovesse fallire, nessun rischio per l’acquirente.

Il soggetto su cui concentrare l’attenzione è il promotore , cioè chi possiede il terreno ….

Le autorizzazioni necessarie : per edificare serve il permesso di costruire (la concessione edilizia)  o in alcune regioni la DIA ( dichiarazione di inizio attività ) questa è più rischiosa in quanto il comune potrebbe bloccare i lavori , meglio iniziare i lavori se si hanno tutti i permessi .

Controllare le clausole del contratto e della tempistica di consegna , controllare anche il capitolato , che è il documento che racchiude tutte le caratteristiche tecnico-costruttive della casa e delle sue finiture.

La fideiussione dal decreto legislativo  122/2005 è obbligatoria per chi costruisce casa da vendere a terzi , ed è da stipulare al preliminare di compravendita. Non è niente altro che una garanzia di copertura che solitamente fa una banca delle somme versate al costruttore come caparre o acconti. L’acquirente ha un’ anno di tempo per richiederla indietro nel caso di fallimento o inadempienza del costruttore.

La polizza di assicurazione , il costruttore deve stipulare un’assicurazione a benefico dell’acquirente con copertura decennale di tutti i difetti che si verificheranno successivamente alla data di consegna lavori .

Nel caso delle case prefabbricate la copertura della assicurazione è indicata dai 20 ai 30 anni , questo fa capire la maggiore qualità di queste abitazioni rispetto le case in muratura ( tuttavia per legge l’obbligo rimane di 10 anni ).

TUTTI I PASSI PER ARRIVARE AL ROGITO.

Il contratto preliminare di acquisto si chiama comunemente Compromesso ( che compromette ).

proposta irrevocabile di acquisto: ( solo in caso di mediatore) consiste nel mettere bianco su nero tutte le condizioni che si devono verificare ( es: se vendo la mia casa entro, se ottengo il mutuo entro.. ) e fare un’offerta economica al venditore es : il venditore vuole 250’000€ , io offro 230’000€ l’offerta deve essere accompagnata da un’ assegno del 2-3% della somma dell’offerta fatta , in deposito dal agente , se il venditore accetta l’acquirente dovrà poi fare fede alla proposta irrevocabile fatta , l’anticipo diventa una caparra , il passo successivo sarà il compromesso.  Se il venditore non risponde entro il termine fissato dall’acquirente dai 7 ai 15 giorni , l’acquirente non ha più nessun obbligo e gli viene restituito l’assegno .

4 termini importanti da sapere bene:

Acconto : si versa alla proposta irrevocabile , se il venditore non accetta viene restituita, se il venditore accetta diventa automaticamente caparra.

Caparra confirmatoria : se inadempiente l’acquirente , il venditore tiene la caparra come risarcimento. Se inadempiente il  venditore , l’acquirente riceverà indietro il doppio della caparra versata . La parte che subisce l’inadempienza ha diritto di chiedere ulteriori danni a risarcimento .

Caparra penitenziale: la parte lesa si terrà a risarcimento solo la caparra senza avanzare altre pretese.

Clausola penale: si definisce in anticipo la somma o l’entità dei danni da pagare in caso di inadempienza di una delle due parti , senza pretendere altre richieste.

Il Compromesso :  

é una trattativa che si mette per iscritto bianco su nero , tra due parti , tra due privati , il compromesso non è obbligatorio . Si potrebbe decidere anche di andare direttamente al rogito nel caso in cui le due parti abbiano fiducia l’uno dell’altro , possono scrivere il compromesso direttamente le due parti , oppure l’agente immobiliare , oppure un’ avvocato , un commercialista o un notaio.

Al compromesso di norma si versa il 20- 30 % del prezzo pattuito .

È obbligatoria la registrazione del compromesso e si pagano 168 € a fondo perduto come imposta fissa.

In  alternativa si può trascrivere da un notaio ma in questo caso i costi sono maggiori.

IL ROGITO : COSA SERVE E QUANTO COSTA.

Il rogito è il passaggio di proprietà dell’ immobile dal venditore  all’ acquirente  , deve pagarlo chi compra , ed è suo diritto decidere a chi rivolgersi per la transazione , meglio se da un tecnico di sua fiducia .  Va detto che  qualsiasi notaio la può fare essendo una pratica di routine . Solo nel caso di acquisto di una casa di nuova  costruzione si  va dal notaio del venditore , perché avrà già tutte le pratiche a disposizione a farà un prezzo migliore a forfait. Consiglio : un notaio vale l’altro, meglio chiedere più preventivi e scegliere il prezzo minore .

La certificazione energetica : è diventata obbligatoria serve a dire quali sono i consumi della casa in particolare del riscaldamento  , viene rilasciata da tecnico abilitato ed esistono otto classi ( A+ , A , B , C , D , E , F , G ) la certificazione dura 10 anni , è obbligatoria in Lombardia , Emilia Romagna , Piemonte , nelle altre regioni basta un’autocertificazione che definisce lo stabile in classe G . Esempio la differenza tra spese di riscaldamento di appartamento di 120 mq tra una classe B e una G è di 2000€ all’anno .

Come si paga ?

Il saldo del prezzo totale va versato il giorno del rogito , per mezzo di un assegno , perché la legge vieta il pagamenti in contanti di somme di denaro superiori ai 5000€ .

Il costo del notaio è proporzionale al prezzo di vendita o valore dell’immobile . Per un ‘atto di mutuo il prezzo è legato al valore dell’ipoteca che in genere è del doppio o triplo della cifra prestata nel mutuo .

Altri costi sono i bolli , l’ IVA del 20% solo sul compenso del notaio e le imposte per la transazione .

QUANTE TASSE SI PAGANO ?

Quando la casa non è acquistata direttamente dal costruttore si entra nel regime di IVA sul prezzo della casa ( o su quello che viene dichiarato come reale ).  Si parla di “rendita “ nel caso in cui l’immobile lo si affitterà , di “valore” nel caso in cui si decidesse di venderlo , si calcolerà moltiplicando un “coefficiente X”  x il valore , o della vendita, o dell’immobile.

Prima casa : abitazione principale non di lusso , e relative pertinenze , da sociètà costruttrice– imposte di registro 168€ _ imposte ipotecaria e catastale 336 € + iva 4 % del prezzo di vendita della casa.

Seconda casa : abitazione secondaria non di lusso , e relative pertinenze , da sociètà costruttrice– imposte di registro 168€ _ imposte ipotecaria e catastale 336 € +iva 10 % del prezzo di vendita della casa.

Questi ultimi passaggi , sono molto difficili da capire, a meno che non si abbia una certa praticità nel campo.

Consiglio a riguardo , di prendere maggiori informazioni da un tecnico di vostra fiducia, che vi spieghi bene quante tasse dovete pagare a seconda della vostra situazione. I tecnici potrebbero essere , commercialisti , agenti immobiliari, notai o avvocati.

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Questa giuda è generica, offre consigli e da indicazioni precise , su tutte le modalità di acquisto di una casa , che sia un appartamento in una palazzina d’epoca , che sia una casa usata , che sia una casa nuova in muratura, o che sia una case prefabbricate legno.

Questa guida fa capire inoltre la complessità di acquistare una casa , ti mette in guardia da eventuali errori che potresti commettere e da fregature che potresti ricevere.

Vuoi sapere una bella notizia ?

Prohouse ha semplificato tutto questo processo di acquisto , molte pratiche sono di nostra competenza , hai un unico referente che risolverà tante di queste problematiche , a te rimane il piacere della personalizzazione della tua casa…

Spero che questa giuda possa esserti stata d’aiuto…

Umberto Evangelista

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